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Para entender la situación por la que atraviesa el país. Vamos hacer un poco de historia; (7)

Nada de esto se puede entender sin el mercado hipotecario.

En estos 30 años los ciudadanos han aceptado con normalidad el hecho de hipotecarse para comprar casa. Las entidades financieras usan el crédito hipotecario al servicio de la estrategia de captación de unidades familiares y de la venta cruzada de otros productos. Supuso el gran despegue de la banca minorista en el mercado financiero. “Entre 2002 y 2007 la actividad económica es muy intensa (años de crecimiento del PIB del 3% al 4%) y la generación de empleo impulsa la inmigración. La gran demanda de vivienda conlleva concesiones de 800.000 hipotecas en 2002 y hasta 1,06 millones en 2007, año en el que el saldo hipotecario es equivalente al 100% del PIB”, argumentan en la AHE.

El punto de inflexión fue la sustitución del tipo de interés fijo por el variable y el aumento del plazo de amortización. En torno al año 2000, el tipo variable se fue adueñando de las compraventas. Llegó el crédito barato. ¿Quién podía resistirse a un tipo del 3% frente a otro de más del 6%? Por el mismo dinero prestado la cuota hipotecaria se reducía cerca de un 40%. La consecuencia: las promociones de vivienda se vendían solas, los ritmos de venta se disparaban y los promotores subían precios de un mes a otro. “Y para sorpresa de todos, un millón o dos más de pesetas por piso apenas domeñaban el ímpetu de la demanda”, recuerda Ruiz Bartolomé. Reinaba un clima de euforia y la construcción se convertía en el motor de la economía nacional.

Llega la especulación

Con las nuevas facilidades financieras el promotor se puede permitir adquirir terrenos sin apenas aportar fondos propios. Así, “quien antes podía comprar suelo para 50 viviendas, ahora podía hacerlo para 250. La capacidad de producción de los jugadores habituales del sector se quintuplicó”, dice García Montalvo. Aumenta el apalancamiento para todo el que participase en el proceso constructivo. Junto con las ineficiencias en aspectos de la gestión del suelo y la especulación del mismo, crearon la tormenta perfecta.

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de Bytwelve Publicado en Martin

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