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Para entender la situación por la que atraviesa el país. Vamos hacer un poco de historia (6)

En 1985 se iniciaron unas 222.000 casas; en 2006 se alcanzó el récord de 762.540

Eran los años inmediatamente posteriores a la promulgación de la Ley de Mercado Hipotecario y su Reglamento (1981), instrumentos jurídicos que dinamizaron el mercado. “Eran tiempos de poca financiación, plazos medios de 10 a 12 años y porcentajes de financiación del 60%. Los tipos de interés más frecuentes eran fijos y llegaban al 18%, si bien es cierto que fueron con tasas de inflación muy elevadas”, comentan en la Asociación Hipotecaria Española (AHE). No hay datos de unidades de aquellos años, pero el saldo de 20.392 millones de euros en 1985 (50 veces menos que el de 2007), sirve para entender que estamos ante un mercado que aflora.

Al tiempo, “la subida generalizada del nivel de vida y la mejora de la confianza y las infraestructuras fueron palancas muy potentes para el desarrollo de la actividad de la segunda residencia”, señalan en Tecnitasa, tasadora independiente que nace en 1985. Además, el creciente atractivo para inversores extranjeros se vio reforzado por la Exposición Universal de Sevilla y las Olimpiadas de Barcelona (1992).

El final de esta fase expansiva coincide con el final de los fastos. A pesar de la idea generalizada de que los precios nunca bajaban, en este periodo ya descendieron. “La bajada fue prácticamente inapreciable y no afectó a todo el territorio. Sucedió entre 1990 y 1993, en que la media nacional de la vivienda nueva pasó de 933 a 917 euros por metro”, recuerdan en ST-Sociedad de Tasación. Tras esto se viven años de estabilidad entre 1994 y 1998, con precios creciendo entre el 0% y el 5%.

Pero por distintos acontecimientos  (las devaluaciones de la peseta, el cambio de Gobierno en 1996, los planes de racionalización del gasto público, la privatización de las empresas públicas, la bajada de los tipos de interés, el descenso del paro…), en 1998 comienza el despegue del sector inmobiliario. “Al principio nadie se extrañó del incremento de ventas y precios. Era la consecuencia lógica de un país que salía de la recesión (varios años de demanda contenida de jóvenes que, ahora con trabajo, querían ser propietarios de su casa). Así, empleo, bajos tipos de interés y un horizonte despejado justificaban con creces el resurgir del sector”, señala Ruiz Bartolomé.

Era el germen de lo que sería la gran burbuja que de 1998 a 2007. “Hasta finales de los noventa los precios llevaban una senda que era ligeramente superior a la del IPC y a partir de ahí se produce un crecimiento desaforado, hasta que se llega a una situación en la que una parte muy importante de la demanda potencial, a pesar de los bajos tipos y los largos plazos de amortización, es expulsada del mercado”, explica Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). La revalorización de la vivienda entre 1997 y 2007 fue del 191% según The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%).

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de Bytwelve Publicado en Martin

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